Новости города БезФормата.Ru
Симферополь
Главные новости
 
Задать вопрос?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья? - Crimea-news.com
Фото: crimea-news.com

Когда речь заходит о покупке квартиры, осмотрительность выходит на первый план, ведь даже самый законопослушный покупатель, сам того не желая, может стать участником "грязной" сделки и в итоге потерять всё. Сайт "РИА Недвижимость" узнал, какие риски несет добросовестный приобретатель, каким образом он может отстоять свои права и почему его спасение зависит от него самого.

Кто такой добросовестный покупатель (приобретатель)?

Случается, что человек покупает квартиру у продавца, который на самом деле не имел права на продажу этого объекта, но покупателю об этом не было известно. Именно в этой ситуации появляется понятие добросовестного приобретателя.

При каких сделках с недвижимостью добросовестный покупатель рискует больше всего?

Самый большой риск связан с покупкой квартиры, которая стала собственностью продавца совсем недавно. Наименее "рискованные" квартиры это те, которые как минимум три года уже находятся в собственности у собственника, поскольку по истечении трех лет истекают сроки исковой давности для предъявления соответствующих требований при условии, что собственник знал и должен был знать, что три года назад из его собственности выбыла квартира.

Особенно рискованными могут стать и притворные сделки, при которых стороны маскируют дарением куплю-продажу.

Когда речь заходит о вторичном рынке жилья, все чаще звучит термин "альтернативные сделки". Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что скрывается за этим определением, чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски они в себе таят.

Как нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе "презумпцию добросовестности"?

Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.

Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.

Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело — с мошенником или настоящим собственником.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг — прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.

Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел, где перечислены все имеющиеся ограничения и обременения.

Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?

Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.

С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 "Закона о государственной регистрации недвижимости" "О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН". Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.

Как доказать факт добросовестности в суде?

Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.

Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.

Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?

Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество — оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный ("настоящий") собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.

Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого "сделал все " в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.

Дарение является достаточно распространенной формой операции с недвижимостью, ошибки при ее совершении, к сожалению, допускают многие. Сайт "РИА Недвижимость " совместно с экспертами рассказывает об основных этапах и возможных трудностях, возникающих при дарении недвижимого имущества.

Как риелтор и нотариус могут помочь чистоте сделки?

В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам выдают так называемые сертификаты — письменное заключение о результатах проверки. Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется "нехорошей ", риелторы отговаривают покупателя от сделки. Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.

Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон. Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того — нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его "недосмотру" сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб. Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.

На каком этапе покупателю стоит приходить к нотариусу и что с собой иметь из документов?

Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки. Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.

Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей. Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей. Если же взять средние по России цены на недвижимость — от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.

Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.

Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку. Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить. Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Натальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадима Башир-Заде, руководителя офиса "В Крылатском" сети офисов недвижимости "Миэль" Ирины Бербеневой.

Источник: http://crimea.ria.ru
Госдума РФ хочет защитить одиноких стариков - Первый КрымскийВ Госдуму внесен закон, предлагающий оформлять исключительно через нотариуса сделки с жильем, принадлежащим одиноким старикам.
11.09.2017 Первый Крымский
О законопроекте по защите прав граждан - добросовестных приобретателей жилья - Центральный суд г.СимферополяО законопроекте по защите прав граждан - добросовестных приобретателей жилья Правительство Российской Федерации внесло в Госдуму проект поправок в ст.302 ГК РФ.
11.09.2017 Центральный суд г.Симферополя
Нотариальные сделки по-новому - Первый КрымскийМинистерство юстиции России утвердило регламент, детально прописывающий порядок совершения нотариальных действий.
05.09.2017 Первый Крымский
Нотариальные сделки по-новому: как правильно? - Первый КрымскийМинистерство юстиции России утвердило регламент, детально прописывающий порядок совершения нотариальных действий.
05.09.2017 Первый Крымский
Москвичи скупают квартиры в Крыму - Crimea-news.comПо словам экспертов, москвичи начинают активно скупать недвижимость на полуострове.
20.08.2017 Crimea-news.com
Москвичи скупают квартиры в Крыму - Crimea.KzПо словам экспертов, москвичи начинают активно скупать недвижимость на полуострове.
20.08.2017 Crimea.Kz
    Среди недвижимого имущества: квартиры,  гаражи, рекламные конструкции.
17.08.2017 Kerch.Com.Ru
Опасная «вторичка» - Крымский ТелеграфЪМы продолжаем публиковать ответы на наиболее распространённые вопросы, связанные с переходом Крыма в российское правовое поле.
17.08.2017 Крымский ТелеграфЪ
В преддверии Дня Республики Крым в Джанкойском районе состоялся праздничный концерт «Крым – орден на груди планеты» - Crimea-news.com19 января 2018 года в Доме культуры села Медведевка Джанкойского района состоялся праздничный концерт, посвященный празднованию Дня Республики Крым «Крым – орден на груди планеты».
21.01.2018 Crimea-news.com
Этой ночью и утром в воскресенье, 21 января, в Крыму ожидаются ливни и штормовой ветер.
21.01.2018 Ua-01.Com
Прокуратурой Гагаринского района утверждено обвинительное заключение по уголовному делу в отношении гражданина соседнего государства 1965  года рождения.
21.01.2018 Crimea-news.com
В ДТП на Керченской трассе пострадали двое - Аргументы недели КерчьВ аварии на Керченской трассе столкнулись четыре автомобиля, в результате пострадали два человека.
19.01.2018 Аргументы недели Керчь
Симферополь, 20 января. Крыминформ. Водитель автомобиля Daewoo Sens погиб при столкновении с трактором МТЗ-80 «Белорус» в Кировском районе Крыма.
20.01.2018 КрымИнформ
Нападение на школу в Бурятии: подростка быстро задержали Фото: МВД республики Бурятия - Комсомольская правда
Пермские и бурятские подростки нападали на школы в футболках убийц из «Колумбайна»
На одежде вооруженных тинэйджеров обнаружилась та же надпись, что и у Эрика Харриса и Дилана Клиболда в 1999 году [фото, видео] Дмитрий НИСИФОРОВ Связана ли между собой череда нападений подростков на школы?
Комсомольская правда
Михаил – из благополучной семьи, сын крупного предпринимателя. Увлекался оружием и был фанатом Колумбайна - Комсомольская правда
Мотивы массовых убийств в школах: жажда славы, отказала девушка, месть учителям
Что толкает подростков убивать своих же сверстников? Вспоминаем самые громкие нападения в России и других стран мира за последние 20 лет [видео] Анна УДОВИДЧЕНКО В России за одну неделю случилось сразу две трагедии,
Комсомольская правда
ДЕТСКАЯ АГРЕССИВНОСТЬ. КАК С НЕЮ БЫТЬ? - Газета Черноморские известия
ДЕТСКАЯ АГРЕССИВНОСТЬ. КАК С НЕЮ БЫТЬ?
В наши дни нарастает агрессивность общества в целом и отдельной личности в частности, причём агрессивность с каждым годом всё более «молодеет».
Газета Черноморские известия
Музей Керчи получил права на 200 объектов - Аргументы недели КерчьСпециалисты Госкомрегистра оформили более 200 объектов недвижимости ГБУ РК «Восточно-Крымский историко-культурный музей-заповедник».
20.01.2018 Аргументы недели Керчь
В Ялте проходит X Международный фестиваль духовой музыки имени В. Соколика «Фанфары Ялты» - Первый Крымский2018 – это не только год празднования 180-летия Ялты, но и юбилей одного из самых масштабных и по-настоящему Ялтинских фестивалей - Международный фестиваль духовой музыки имени Василия Соколика «Фанфары Ялты».
20.01.2018 Первый Крымский
В Симферополе День Республики Крым отпраздновали акцией «Крым – полуостров ярких красок» - Минкомсвязь Республики КрымВ Симферополе День Республики Крым отпраздновали проведением художественной акции «Крым – полуостров ярких красок», организатором которой выступило Министерство внутренней политики,
20.01.2018 Минкомсвязь Республики Крым
Недетские страсти - Крымский ТелеграфЪ
Недетские страсти
В Симферополе приступили к резонансному сносу здания кукольного театра Более полувека Крымский академический театр кукол ютился в бывшем Доме культуры энергетиков.
Крымский ТелеграфЪ
В Ялте пройдут мероприятия, приуроченные к 158-летию А.П. Чехова (ПРОГРАММА МЕРОПРИЯТИЙ) - Южная Газета
В Ялте пройдут мероприятия, приуроченные к 158-летию А.П. Чехова (ПРОГРАММА МЕРОПРИЯТИЙ)
Весь день 29 января на Белой даче писателя будут проходить мероприятия, посвященные этой дате 29 января исполнится 158 лет со дня рождения Антона Павловича Чехова.
Южная Газета
В Ялте почтили память Марии Павловны Чеховой - Южная Газета
В Ялте почтили память Марии Павловны Чеховой
В наступившем году исполняется 155 лет со дня рождения сестры великого писателя   В своём посвящении Антон Павлович называл её другом и приятелем, и в каком-то смысле это определило её жизнь.
Южная Газета
"Новацентр" с огромным трудом справился с "Никой" - Крымский спортСыграны поединки 8-го тура в элите футзальной "Арсеналъ Лиги Крыма" Автор: Крымский спорт Фото: Макс Наплёков, PHOTOlibrary Сегодня, 20 января,
20.01.2018 Крымский спорт
Наши девушки на пьедестале почета по итогам выступлений. Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН - Комсомольская правдаПервое противостояние двух россиянок на крупном турнире в Москве было главной интригой соревнований Евгений НЕСЫН @evgeniy_nesin Лучшая фигуристка мира, непобедимая Евгения Медведева,
21.01.2018 Комсомольская правда
Вдали от столбовой дороги - Крымский ТелеграфЪКак изменились позиции крымских спортсменов? Если бы лет десять назад кто-то сказал, что крымские футболисты, баскетболисты, волейболисты и ватерполисты окажутся вдали от столбовой дороги,
20.01.2018 Крымский ТелеграфЪ
Ялтинские легкоатлеты привезли 13 медалей из Краснодара и Волгограда (СПИСОК ПОБЕДИТЕЛЕЙ) - Южная Газета
Ялтинские легкоатлеты привезли 13 медалей из Краснодара и Волгограда (СПИСОК ПОБЕДИТЕЛЕЙ)
17 января в Краснодаре стартовал чемпионат и первенство Южного и Северо-Кавказского федеральных округов по длинным метаниям.
Южная Газета
Юные дзюдоисты из Ялты и Гаспры привезли из Нижнегорского района медали различного достоинства - Южная Газета
Юные дзюдоисты из Ялты и Гаспры привезли из Нижнегорского района медали различного достоинства
Более ста юных спортсменов Республики Крым из Симферополя, Ялты, Евпатории, Кировского,
Южная Газета
Спортсмены из Гаспры (Ялта) на беговой гонке в Севастополе завоевали шесть медалей - Южная Газета
Спортсмены из Гаспры (Ялта) на беговой гонке в Севастополе завоевали шесть медалей
В гонке также принял участие депутат Ялтинского горсовета Сергей Епик Старый Новый год общественная организация «Беговая лига полуострова Крым» отметила по спортивному и провела первую в этом году беговую гонку «Runni
Южная Газета
Симферополь, 20 января. Крыминформ. Глава Республики Крым Сергей Аксёнов заявил об изменении методов контроля мероприятий по реализации федеральной целевой программы развития Крыма и Севастополя до 2020 года (ФЦП).
20.01.2018 КрымИнформ
Ночью и утром 21 января в Крыму ожидаются сильный ветер и дождь с мокрым снегом - Южная ГазетаГлавное управление министерства чрезвычайных ситуаций России по Крыму и синоптики предупреждают крымчан об ухудшении погодных условий 21 января.
20.01.2018 Южная Газета
Поздравление с рождением юных джанкойцев - Администрация Джанкойского района18 января 2018 года в Джанкойском районном отделе ЗАГС Департамента ЗАГС Министерства юстиции Республики Крым был проведен торжественный обряд имянаречения «И станет ярче мир!» приуроченный к Международному дню объятий.
20.01.2018 Администрация Джанкойского района
Образ Феодоровской Божией Матери в храме, в котором служит иерей Владимир Духович, не случайно стоит на самом видном месте: женщины молятся ей о даровании чад. Фото: Алексей ОВЧИННИКОВ - Комсомольская правда
Молитва спасет от аборта?
За первенцев, родившихся в новом году, государство будет ежемесячно доплачивать около 10 тысяч рублей, деньги получат семьи с небольшими доходами Алексей ОВЧИННИКОВ Демографы продолжают гадать:
Комсомольская правда
Федеральная Налоговая Служба информирует - Газета Черноморские известия
Федеральная Налоговая Служба информирует
О размерах корректирующего коэффициента К2 базовой доходности для исчисления ЕНВД для отдельных видов деятельности на территории Черноморского района в 2018 году Межрайонная ИФНС России № 6 по РК уведомляет,
Газета Черноморские известия
Кирилл встретился с кумиром. Фото: vk.com/slacker26rus - Комсомольская правда
Кирилл «Руки-базуки» Терешин заменил синтол на силиконовые импланты
Пятигорский фрик продолжает трансформацию своего тела Андрей ЗОБОВ «Синтоловый качок» решил расстаться с опасным веществом, которое раньше закачал в свое тело.
Комсомольская правда
Этой ночью и утром в воскресенье, 21 января, в Крыму ожидаются ливни и штормовой ветер.
20.01.2018 Первый Крымский
Симферополь, 20 января. Крыминформ. Глава Республики Крым Сергей Аксёнов заявил об изменении методов контроля мероприятий по реализации федеральной целевой программы развития Крыма и Севастополя до 2020 года (ФЦП).
20.01.2018 КрымИнформ
Ночью и утром 21 января в Крыму ожидаются сильный ветер и дождь с мокрым снегом - Южная ГазетаГлавное управление министерства чрезвычайных ситуаций России по Крыму и синоптики предупреждают крымчан об ухудшении погодных условий 21 января.
20.01.2018 Южная Газета
В Ялте в выходные дни до 10 градусов тепла,  дождь - Южная ГазетаВ Ялте сегодня  20 января облачно с прояснениями, местами небольшой дождь, температура воздуха днем до 10 градусов тепла.
20.01.2018 Южная Газета
Новые подробности стрельбы в симферопольской гимназии - Первый КрымскийСтали известны некоторые подробности резонансного происшествия, которое произошло днем 18 января в симферопольской гимназии №1 им.
19.01.2018 Первый Крымский