Новости города БезФормата.Ru
Симферополь
Главные новости
 
Задать вопрос?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья? - Crimea-news.com
Фото: crimea-news.com

Когда речь заходит о покупке квартиры, осмотрительность выходит на первый план, ведь даже самый законопослушный покупатель, сам того не желая, может стать участником "грязной" сделки и в итоге потерять всё. Сайт "РИА Недвижимость" узнал, какие риски несет добросовестный приобретатель, каким образом он может отстоять свои права и почему его спасение зависит от него самого.

Кто такой добросовестный покупатель (приобретатель)?

Случается, что человек покупает квартиру у продавца, который на самом деле не имел права на продажу этого объекта, но покупателю об этом не было известно. Именно в этой ситуации появляется понятие добросовестного приобретателя.

При каких сделках с недвижимостью добросовестный покупатель рискует больше всего?

Самый большой риск связан с покупкой квартиры, которая стала собственностью продавца совсем недавно. Наименее "рискованные" квартиры это те, которые как минимум три года уже находятся в собственности у собственника, поскольку по истечении трех лет истекают сроки исковой давности для предъявления соответствующих требований при условии, что собственник знал и должен был знать, что три года назад из его собственности выбыла квартира.

Особенно рискованными могут стать и притворные сделки, при которых стороны маскируют дарением куплю-продажу.

Когда речь заходит о вторичном рынке жилья, все чаще звучит термин "альтернативные сделки". Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что скрывается за этим определением, чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски они в себе таят.

Как нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе "презумпцию добросовестности"?

Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.

Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.

Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело — с мошенником или настоящим собственником.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг — прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.

Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел, где перечислены все имеющиеся ограничения и обременения.

Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?

Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.

С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 "Закона о государственной регистрации недвижимости" "О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН". Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.

Как доказать факт добросовестности в суде?

Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.

Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.

Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?

Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество — оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный ("настоящий") собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.

Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого "сделал все " в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.

Дарение является достаточно распространенной формой операции с недвижимостью, ошибки при ее совершении, к сожалению, допускают многие. Сайт "РИА Недвижимость " совместно с экспертами рассказывает об основных этапах и возможных трудностях, возникающих при дарении недвижимого имущества.

Как риелтор и нотариус могут помочь чистоте сделки?

В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам выдают так называемые сертификаты — письменное заключение о результатах проверки. Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется "нехорошей ", риелторы отговаривают покупателя от сделки. Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.

Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон. Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того — нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его "недосмотру" сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб. Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.

На каком этапе покупателю стоит приходить к нотариусу и что с собой иметь из документов?

Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки. Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.

Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей. Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей. Если же взять средние по России цены на недвижимость — от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.

Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.

Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку. Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить. Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Натальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадима Башир-Заде, руководителя офиса "В Крылатском" сети офисов недвижимости "Миэль" Ирины Бербеневой.

Источник: http://crimea.ria.ru
Госдума РФ хочет защитить одиноких стариков - Первый КрымскийВ Госдуму внесен закон, предлагающий оформлять исключительно через нотариуса сделки с жильем, принадлежащим одиноким старикам.
11.09.2017 Первый Крымский
О законопроекте по защите прав граждан - добросовестных приобретателей жилья - Центральный суд г.СимферополяО законопроекте по защите прав граждан - добросовестных приобретателей жилья Правительство Российской Федерации внесло в Госдуму проект поправок в ст.302 ГК РФ.
11.09.2017 Центральный суд г.Симферополя
Нотариальные сделки по-новому - Первый КрымскийМинистерство юстиции России утвердило регламент, детально прописывающий порядок совершения нотариальных действий.
05.09.2017 Первый Крымский
Нотариальные сделки по-новому: как правильно? - Первый КрымскийМинистерство юстиции России утвердило регламент, детально прописывающий порядок совершения нотариальных действий.
05.09.2017 Первый Крымский
Москвичи скупают квартиры в Крыму - Crimea-news.comПо словам экспертов, москвичи начинают активно скупать недвижимость на полуострове.
20.08.2017 Crimea-news.com
Москвичи скупают квартиры в Крыму - Crimea.KzПо словам экспертов, москвичи начинают активно скупать недвижимость на полуострове.
20.08.2017 Crimea.Kz
    Среди недвижимого имущества: квартиры,  гаражи, рекламные конструкции.
17.08.2017 Kerch.Com.Ru
Опасная «вторичка» - Крымский ТелеграфЪМы продолжаем публиковать ответы на наиболее распространённые вопросы, связанные с переходом Крыма в российское правовое поле.
17.08.2017 Крымский ТелеграфЪ
Один из четырех морских пролетов Крымского моста завершили монтировать - Первый КрымскийСтроители отчитались о завершении монтажа одного из четырех морских пролетов автодорожной части Крымского моста.
21.11.2017 Первый Крымский
Старинная винодельня «Массандры» выпустила целую линейку вин под собственной торговой маркой - Первый КрымскийСтаринная винодельня федерального государственного унитарного предприятия «Массандра» выпустила линейку вин под собственной торговой маркой.
21.11.2017 Первый Крымский
В Бахчисарае мужчина оступился и сорвался со скалы

 (ФОТО) - Газета Новый КрымАвтор: Эльвира Бояринцева источник: МЧС РК Происшествие случилось сегодня в 01:38 в районе скалы Саблу-Кая.
20.11.2017 Газета Новый Крым
Жуткое ДТП под Симферополем: 6 человек в больнице (ФОТО) - Газета Крымская газетаВ воскресенье вечером на трассе Симферополь-Алушта столкнулись две легковушки.
20.11.2017 Газета Крымская газета
В Севастополе съемщик квартиры ограбил хозяина - Первый КрымскийВ полицию обратился севастополец с заявлением о том, что у него украли телевизор, планшет, телефон, золотые украшения и фотоаппарат.
21.11.2017 Первый Крымский
Мужчина упал со скалы в районе Бахчисарая - АиФ Крым
Мужчина упал со скалы в районе Бахчисарая
Несчастный случай произошел в районе скалы Саблу-Кая Крымские спасатели помогли мужчине, который ночью сорвался со скалы в районе Бахчисарая, передает пресс-служба МЧС республики.
АиФ Крым
В Крыму случилось ДТП: пострадали двое - АиФ Крым
В Крыму случилось ДТП: пострадали двое
Авария произошла на дороге Белогорск – Криничное В Крыму произошло ДТП с участием двух легковых авто, в результате которого пострадали два человека, передает пресс-служба местного управления МЧС.
АиФ Крым
Произошла авария на трассе Симферополь-Ялта: пострадало 6 участников ДТП - АиФ Крым
Произошла авария на трассе Симферополь-Ялта: пострадало 6 участников ДТП
Пострадавшие были госпитализированы В Крыму столкнулись две иномарки, в результате чего пострадали шесть граждан, передает пресс-служба ГИБДД по РК.
АиФ Крым
Министр культуры Крыма вручила награды Лауреатам XI Международного конкурса молодых пианистов имени Алемдара Караманова - Минкультуры Республики КрымМинистр культуры Республики Крым Арина Новосельская вручила награды обладателям Гран-при и Лауреатам XI Международного конкурса молодых пианистов имени Алемдара Караманова.
20.11.2017 Минкультуры Республики Крым
В Феодосии прошли мероприятия, посвященные исходу частей Русской армии из Крыма в ноябре 1920 года - Русская община Крыма18 ноября в Феодосийском музее древностей состоялась тематическая встреча, организаторами которой выступили руководители музея, Феодосийская организация Русской общины Крыма, историки и краеведы,
21.11.2017 Русская община Крыма
Маска, я тебя знаю - Крымские известияБуйство красок, меланхолия, смена настроения — всё это присуще загадочной поре года под названием «осень», недаром композиторы посвящают ей песни, поэты — стихи, художники — картины.
21.11.2017 Крымские известия
Старокрымский литературный музей представит фотовыставку работ Леонида Матвеева
Автор: Эльвира Бояринцева источник: Туристический портал Крыма В литературно-художественным музее Старого Крыма 23 ноября откроется выставка севастопольского фотохудожника Леонида Матвеева.
Газета Новый Крым
Приглашение к сотворчеству - Крымские известия
Приглашение к сотворчеству
24 ноября в Симферопольском художественном музее  откроется персональная выставка работ Александра Кропко.
Крымские известия
Захар Прилепин: А теперь мальчик в Бундестаге во всем виноват... - Комсомольская правда
Захар Прилепин: А теперь мальчик в Бундестаге во всем виноват...
Известный русский писатель и комиссар батальона ДНР удивился реакции на выступление школьника,
Комсомольская правда
На крымских дорогах установят 250 видеокамер в 2018 году - АиФ КрымВидеокамеры будут установлены в местах концентрации ДТП В Крыму появится 250 новых средств видеофиксации в следующем году, передают « РИА Новости (Крым) », ссылаясь на начальника местного УГИБДД Анатолия Борисенко.
20.11.2017 АиФ Крым
Новые победы ялтинских футболистов - Администрация г. ЯлтаЮные спортсмены Ялтинской ДЮСШ №6 продолжают борьбу в очередном футбольном туре Завершился первый круг первенства детско-юношеской футбольной лиги Крыма (ДЮФЛК), который принес ялтинским футболистам немало побед.
20.11.2017 Администрация г. Ялта
В Ялте прошел Открытый республиканский турнир по эстетической гимнастике - Администрация г. Ялта18 и 19 ноября на базе «Дворца спорта» МДЦ Артек прошел Открытый республиканский турнир по эстетической гимнастике «Крымчанка» В мероприятии приняли участие 48 команд в шести категориях – всего 450 спортсменов из разл
20.11.2017 Администрация г. Ялта
В Севастополе стартовал межрегиональный турнир «Патриоты России» - МК в Крыму
В Севастополе стартовал межрегиональный турнир «Патриоты России»
В Севастополе на площади у здания учебного корпуса филиала МГУ имени М.В.
МК в Крыму
Ялтинские самбисты отметили Всероссийский День самбо достойными победами и медалями - Южная Газета
Ялтинские самбисты отметили Всероссийский День самбо достойными победами и медалями
Сборные Ялты положили в свою копилку почти 30 медалей после юношеского крымского турнира по самбо и на чемпионата Крыма по самбо и боевому самбо Традиционно уже четвертый год подряд Ялта вместе со всей Россией отмечае
Южная Газета
Как бы символы Олимпиады не показали нам фигу... - Крымский ТелеграфЪ
Какой выбрать путь?
За сто дней до главного спортивного события страна оказалась в незавидной ситуации Наверное, многие наши читатели не забыли русские народные сказки, которые изучали в младших классах школы.
Крымский ТелеграфЪ
Украинец пытался провезти в Крым партию сильнодействующих веществ - КрымИнформСимферополь, 20 ноября. Крыминформ. Сотрудники Пограничного управления ФСБ по Республике Крым пресекли ввоз на полуостров крупной партии запрещенного к обороту в России сильнодействующего вещества.
20.11.2017 КрымИнформ
Владимир Путин принял участие в открытии памятника российскому императору Александру III в Ливадии (Ялта) - Южная ГазетаВ субботу Президент России Владимир Путин посетил Ялту и принял участие в церемонии открытия на территории парка Ливадийского дворца памятника императору Александру III.
20.11.2017 Южная Газета
Раскопки половецкого захоронения. Фото: Историко-археологический музей-заповедник «Неаполь Скифский». - Комсомольская правдаУченые уже обследовали двадцать курганов, осталось еще пять Анастасия КУРДЮКОВА В Белогорском районе, по которому буквально с нуля прокладывают федеральную скоростную трассу «Таврида»,
21.11.2017 Комсомольская правда
Ситуация на паромной переправе, на 21 ноября
Очередь онлайн Порт Крым: очереди нет Порт Кавказ: очереди нет О текущей обстановке на Керченской паромной переправе Керченская паромная переправа работает в условиях действующего штормового предупреждения.
Газета Новый Крым
Как крымчанам сэкономить с помощью Единого платежного документа? - Газета Крымская газета
Как крымчанам сэкономить с помощью Единого платежного документа?
Генеральный директор ГУП РК «КР ЕИРЦ» Денис Галахов в прямом эфире программы «Открытая студия» на ТРК «Крым-24» рассказал, как работает Единый платёжный документ.
Газета Крымская газета
Гороскоп на сегодня (21 ноября)
Овен Вы, возможно, хотите добиться успеха и насладиться им быстрее. Но не позволяйте нетерпению становиться вашей проблемой, оно может сильно помешать.
Газета Новый Крым
За год на оздоровление юных симферопольцев из местного бюджета потрачено более 57 млн рублей - Crimea.KzИз муниципального бюджета на оздоровление детей Симферополя было выделено 57 млн 885 тыс рублей в текущем году.
21.11.2017 Crimea.Kz
Профориентация без границ: для ялтинских школьников с ограниченными возможностями здоровья провели экскурсию - Администрация г. ЯлтаНа базе Гуманитарно-педагогической академии КФУ в сентябре этого года был создан Ресурсный учебно-методический центр по обучению лиц с инвалидностью и ограниченными возможностями здоровья в Республике Крым,
21.11.2017 Администрация г. Ялта
Автодорожная часть Крымского моста практически завершена - Крым.NetСтроительство автодорожной части Крымского моста близится к завершению: работы выполнены на 90%.
21.11.2017 Крым.Net
Крымские спасатели оказываю помощь при ДТП - ГУ МЧС России по Республике Крым За прошедшие сутки крымские спасатели один раз выезжали на ликвидацию последствий дорожно-транспортного происшествия в г. Феодосия, где произошло столкновение легкового автомобиля со опорой линии электропередач.
21.11.2017 ГУ МЧС России по Республике Крым
Старинная винодельня «Массандры» (Ялта) выпустила вино под собственной торговой маркой - Южная ГазетаУже произведено шесть наименований вин под новой торговой маркой «Винодельня Алушта» ФГУП ПАО «Массандра» Управления делами Президента РФ выпустило линейку вин под торговой маркой «Винодельня Алушта».
21.11.2017 Южная Газета