Новости города БезФормата.Ru
Симферополь
Главные новости
 
Задать вопрос?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья? - Crimea-news.com
Фото: crimea-news.com

Когда речь заходит о покупке квартиры, осмотрительность выходит на первый план, ведь даже самый законопослушный покупатель, сам того не желая, может стать участником "грязной" сделки и в итоге потерять всё. Сайт "РИА Недвижимость" узнал, какие риски несет добросовестный приобретатель, каким образом он может отстоять свои права и почему его спасение зависит от него самого.

Кто такой добросовестный покупатель (приобретатель)?

Случается, что человек покупает квартиру у продавца, который на самом деле не имел права на продажу этого объекта, но покупателю об этом не было известно. Именно в этой ситуации появляется понятие добросовестного приобретателя.

При каких сделках с недвижимостью добросовестный покупатель рискует больше всего?

Самый большой риск связан с покупкой квартиры, которая стала собственностью продавца совсем недавно. Наименее "рискованные" квартиры это те, которые как минимум три года уже находятся в собственности у собственника, поскольку по истечении трех лет истекают сроки исковой давности для предъявления соответствующих требований при условии, что собственник знал и должен был знать, что три года назад из его собственности выбыла квартира.

Особенно рискованными могут стать и притворные сделки, при которых стороны маскируют дарением куплю-продажу.

Когда речь заходит о вторичном рынке жилья, все чаще звучит термин "альтернативные сделки". Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что скрывается за этим определением, чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски они в себе таят.

Как нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе "презумпцию добросовестности"?

Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.

Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.

Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело — с мошенником или настоящим собственником.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг — прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.

Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел, где перечислены все имеющиеся ограничения и обременения.

Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?

Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.

С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 "Закона о государственной регистрации недвижимости" "О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН". Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.

Как доказать факт добросовестности в суде?

Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.

Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.

Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?

Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество — оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный ("настоящий") собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.

Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого "сделал все " в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.

Дарение является достаточно распространенной формой операции с недвижимостью, ошибки при ее совершении, к сожалению, допускают многие. Сайт "РИА Недвижимость " совместно с экспертами рассказывает об основных этапах и возможных трудностях, возникающих при дарении недвижимого имущества.

Как риелтор и нотариус могут помочь чистоте сделки?

В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам выдают так называемые сертификаты — письменное заключение о результатах проверки. Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется "нехорошей ", риелторы отговаривают покупателя от сделки. Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.

Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон. Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того — нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его "недосмотру" сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб. Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.

На каком этапе покупателю стоит приходить к нотариусу и что с собой иметь из документов?

Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки. Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.

Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей. Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей. Если же взять средние по России цены на недвижимость — от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.

Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.

Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку. Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить. Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Натальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадима Башир-Заде, руководителя офиса "В Крылатском" сети офисов недвижимости "Миэль" Ирины Бербеневой.

Источник: http://crimea.ria.ru
Госдума РФ хочет защитить одиноких стариков - Первый КрымскийВ Госдуму внесен закон, предлагающий оформлять исключительно через нотариуса сделки с жильем, принадлежащим одиноким старикам.
11.09.2017 Первый Крымский
О законопроекте по защите прав граждан - добросовестных приобретателей жилья - Центральный суд г.СимферополяО законопроекте по защите прав граждан - добросовестных приобретателей жилья Правительство Российской Федерации внесло в Госдуму проект поправок в ст.302 ГК РФ.
11.09.2017 Центральный суд г.Симферополя
Нотариальные сделки по-новому - Первый КрымскийМинистерство юстиции России утвердило регламент, детально прописывающий порядок совершения нотариальных действий.
05.09.2017 Первый Крымский
Нотариальные сделки по-новому: как правильно? - Первый КрымскийМинистерство юстиции России утвердило регламент, детально прописывающий порядок совершения нотариальных действий.
05.09.2017 Первый Крымский
Москвичи скупают квартиры в Крыму - Crimea-news.comПо словам экспертов, москвичи начинают активно скупать недвижимость на полуострове.
20.08.2017 Crimea-news.com
Москвичи скупают квартиры в Крыму - Crimea.KzПо словам экспертов, москвичи начинают активно скупать недвижимость на полуострове.
20.08.2017 Crimea.Kz
    Среди недвижимого имущества: квартиры,  гаражи, рекламные конструкции.
17.08.2017 Kerch.Com.Ru
Опасная «вторичка» - Крымский ТелеграфЪМы продолжаем публиковать ответы на наиболее распространённые вопросы, связанные с переходом Крыма в российское правовое поле.
17.08.2017 Крымский ТелеграфЪ
Гончарный ряд Фото: Алексей ОВЧИННИКОВ - Комсомольская правдаНаш корреспондент побывал на очередной Крестьянской выставке-ярмарке натуральных продуктов и ремесел Алексей ОВЧИННИКОВ true_kpru …Масштабная ярмарка в слободе Стерлигова хоть и проводится всего в четвертый раз,
24.09.2017 Комсомольская правда
Елена Ларина давно следит за войнами мировых элит. - Комсомольская правдаГоворят, чтобы спасти часть активов, мудрый Абрамович поспешил развестись с женой Евгений ЧЕРНЫХ true_kpru Аккурат к столетию Октябрьской революции российские нувориши по большому счету завершили процесс утилизации ги
24.09.2017 Комсомольская правда
ДТП в Симферополе: водитель на BMW "заехал" в чужой гараж, чуть не убил пассажира - Crimea-news.comНочью в Симферополе иномарка, проломил забор, въехала на территорию частного домовладения .
23.09.2017 Crimea-news.com
СМИ: на компьютерах крымского Совмина майнили биткойны – через Канаду - Крым.NetВ оборудовании аппарата Совета министров Крыма нашли вредоносное программное обеспечение, предназначенное для вычисления биткоинов, которые в дальнейшем переводились в денежные средства.
23.09.2017 Крым.Net
Ранним утром в Симферополе случилось смертельное ДТП - Первый КрымскийСегодня рано утром в Симферополе грузовик насмерть сбил женщину-пешехода.
22.09.2017 Первый Крымский
Волна лжеминирований дошла до полуострова - Крымский ТелеграфЪ
Волна лжеминирований дошла до полуострова
Кто стоит за сообщениями о взрывчатке, якобы заложенной в административных зданиях и торговых центрах Симферополя?
Крымский ТелеграфЪ
Картина дня (23 сентября)
В Евпатории мошенники пытались оформить недвижимость на побережье по фальшивым документам В Крыму двое чиновников Совмина попались на добыче биткоинов В понедельник Керченская переправа может полностью остановить
Газета Новый Крым
В Гурзуфе (ЯЛТА) ночью грабитель украл два телефона из квартиры, где спала женщина - Южная Газета
В Гурзуфе (ЯЛТА) ночью грабитель украл два телефона из квартиры, где спала женщина
По горячим следам сотрудники полиции задержали подозреваемого - 46-летнего жителя поселка, который во всем сознался,
Южная Газета
На ближайшие несколько дней в Крыму объявлена высокая пожароопасность - Крымская правдаВысокая вероятность возникновения пожаров в ближайшие дни на полуострове, сообщает ГУ МЧС России по Крыму.
23.09.2017 Крымская правда
На крутых изгибах истории мы становимся одним целым и поворачиваем её ход в верном направлении - Крымские известия«Герб и флаг для нас – символы победы. Когда депутаты голосовали за них, до «Крымской весны» было ещё очень далеко.
22.09.2017 Крымские известия
К 105-летию Дворца-замка «Ласточкино гнездо» пройдет праздничная программа - Минкультуры Республики КрымПри поддержке Министерства культуры Крыма будет представлена праздничная программа мероприятий, посвященных 105-летию памятника архитектуры и истории Дворца-замка «Ласточкино гнездо».
22.09.2017 Минкультуры Республики Крым
Уникальные находки - Крымская правда
Уникальные находки
В государственном музее-заповеднике «Херсонес Таврический» подвели итоги археологического сезона на территории средневековой крепости Чембало в Балаклаве и на Масляной горе.
Крымская правда
Классическая музыка в Русском театре - Крымская правда
Классическая музыка в Русском театре
Договор между театром и филармонией заключили на семь месяцев. Фото Виталия Парубова.
Крымская правда
Севастопольский художественный  музей им. М. Крошицкого - Крымские известия
Город, объединивший двух художников
Севастопольский художественный музей им. М. КрошицкогоМногие знают, что Севастопольский художественный музей носит имя Михаила Крошицкого, но редко вспоминают о нём самом.
Крымские известия
Автор: Юрий Авдеев источник: "Новый Крым" Статья по теме Крымский футбол вышел из отпуска 656  0 24 сентября 2017 г. Феодосия.
24.09.2017 Газета Новый Крым
Владимир Мартынов: "Игра получилась валидольная" - Крымский спортНаставник ФК "Евпатория" о победе над "ТСК-Таврией" Автор: Крымский спорт Фото:
23.09.2017 Крымский спорт
Керчане во втором тайме "дожимают" "Кафу" - Крымский спортГлавный тренер "Океана" остался недоволен игрой своей команды в победном матче с "Кафой" Автор: Крымский спорт Фото: КерчьИНФО Несмотря на победу своей команды в домашнем матче с феодосийской "Кафой" (3:1),
24.09.2017 Крымский спорт
«Премьеры», где вы? - Крымская правда
«Премьеры», где вы?
Вот так игроки санкт-петербургского «Динамо» отмечают долгожданную победу над земляками из «Зенита».
Крымская правда
Развитие футбола в Крыму: от создания чемпионата до первого матча сборной - Крымский ТелеграфЪ
Развитие футбола в Крыму: от создания чемпионата до первого матча сборной
Сейчас, когда матчи Крымского футбольного союза стали уже привычным событием, а футбольная жизнь полуострова вошла, хоть и в новое, но достаточно стабильное русло, особенно интересно посмотреть на путь,
Крымский ТелеграфЪ
В Ялте открылся турнир по смешанным единоборствам "ГИТ Крым 2017" (ФОТО) - Газета Новый Крым
В Ялте открылся турнир по смешанным единоборствам "ГИТ Крым 2017" (ФОТО)
Автор: Юрий Авдеев источник: "Новый Крым" 23 сентября 2017 г. Ялта. Новый Крым.
Газета Новый Крым
Елена Ларина давно следит за войнами мировых элит. - Комсомольская правдаГоворят, чтобы спасти часть активов, мудрый Абрамович поспешил развестись с женой Евгений ЧЕРНЫХ true_kpru Аккурат к столетию Октябрьской революции российские нувориши по большому счету завершили процесс утилизации ги
24.09.2017 Комсомольская правда
Гончарный ряд Фото: Алексей ОВЧИННИКОВ - Комсомольская правдаНаш корреспондент побывал на очередной Крестьянской выставке-ярмарке натуральных продуктов и ремесел Алексей ОВЧИННИКОВ true_kpru …Масштабная ярмарка в слободе Стерлигова хоть и проводится всего в четвертый раз,
24.09.2017 Комсомольская правда
В рамках программы «Спорт в каждый населенный пункт»  до конца года в Крыму хотят возвести шесть спортивных залов за счет внебюджетных средств.
23.09.2017 МК в Крыму
Пикетти - автор бестселлера «Капитал в XXI веке», прозванный Карлом Марксом нового столетия Фото: EAST NEWS - Комсомольская правда
Наследство СССР рассовали по оффшорам
И ныне Россия впереди планеты всей по имущественному неравенству граждан Евгений ЧЕРНЫХ true_kpru К юбилею Октября международный коллектив экспертов во главе с Томасом Пикетти опубликовал доклад «От Советов к олигархам.
Комсомольская правда
В Симферополе опять поймали десятки стихийных торговцев (ФОТО) - Газета Новый Крым
В Симферополе опять поймали десятки стихийных торговцев (ФОТО)
источник: http://simadm.ru/press/government/13275/ Представители администрации Симферополя, совместно с полицейскими и Народным ополчением провели масштабный рейд на территории, прилегающей к рынку по улице Залесской.
Газета Новый Крым
Кузен короля Швеции готов продвигать вина "Массандры" на европейские рынки

 (ФОТО) - Газета Новый Крым
Кузен короля Швеции готов продвигать вина "Массандры" на европейские рынки (ФОТО)
Автор: Эльвира Бояринцева источник: ФГУП "ПАО "Массандра" Потомок императорского Дома Романовых, кузен короля Швеции Карла XVI Густава граф Висборгский Ян Бернадотт, прибыв вместе с супругой Гуниллой на винодельческое предприятие,
Газета Новый Крым
В Симферополе опять поймали десятки стихийных торговцев (ФОТО) - Газета Новый Крымисточник: http://simadm.ru/press/government/13275/ Представители администрации Симферополя, совместно с полицейскими и Народным ополчением провели масштабный рейд на территории, прилегающей к рынку по улице Залесской.
22.09.2017 Газета Новый Крым
Автор: Юрий Авдеев источник: "Новый Крым" Статья по теме Крымский футбол вышел из отпуска 656  0 24 сентября 2017 г. Феодосия.
24.09.2017 Газета Новый Крым
Новый глава администрации Симферополя — кто он? - Газета Крымская газетаНовым главой администрации Симферополя стал депутат Госсовета РК Игорь Лукашев.
22.09.2017 Газета Крымская газета
На крутых изгибах истории мы становимся одним целым и поворачиваем её ход в верном направлении - Крымские известия«Герб и флаг для нас – символы победы. Когда депутаты голосовали за них, до «Крымской весны» было ещё очень далеко.
22.09.2017 Крымские известия
Уважаемые симферопольцы и гости столицы! Поздравляю Вас с Днем Государственного герба и Государственного флага Республики Крым!
24.09.2017 Администрация города Симферополя