Новости города БезФормата.Ru
Симферополь
Главные новости
 
Задать вопрос?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья? - Crimea-news.com
Фото: crimea-news.com

Когда речь заходит о покупке квартиры, осмотрительность выходит на первый план, ведь даже самый законопослушный покупатель, сам того не желая, может стать участником "грязной" сделки и в итоге потерять всё. Сайт "РИА Недвижимость" узнал, какие риски несет добросовестный приобретатель, каким образом он может отстоять свои права и почему его спасение зависит от него самого.

Кто такой добросовестный покупатель (приобретатель)?

Случается, что человек покупает квартиру у продавца, который на самом деле не имел права на продажу этого объекта, но покупателю об этом не было известно. Именно в этой ситуации появляется понятие добросовестного приобретателя.

При каких сделках с недвижимостью добросовестный покупатель рискует больше всего?

Самый большой риск связан с покупкой квартиры, которая стала собственностью продавца совсем недавно. Наименее "рискованные" квартиры это те, которые как минимум три года уже находятся в собственности у собственника, поскольку по истечении трех лет истекают сроки исковой давности для предъявления соответствующих требований при условии, что собственник знал и должен был знать, что три года назад из его собственности выбыла квартира.

Особенно рискованными могут стать и притворные сделки, при которых стороны маскируют дарением куплю-продажу.

Когда речь заходит о вторичном рынке жилья, все чаще звучит термин "альтернативные сделки". Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", что скрывается за этим определением, чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски они в себе таят.

Как нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе "презумпцию добросовестности"?

Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.

Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.

Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело — с мошенником или настоящим собственником.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг — прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.

Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел, где перечислены все имеющиеся ограничения и обременения.

Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?

Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.

С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 "Закона о государственной регистрации недвижимости" "О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН". Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.

Как доказать факт добросовестности в суде?

Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.

Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.

Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?

Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество — оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный ("настоящий") собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.

Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого "сделал все " в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.

Дарение является достаточно распространенной формой операции с недвижимостью, ошибки при ее совершении, к сожалению, допускают многие. Сайт "РИА Недвижимость " совместно с экспертами рассказывает об основных этапах и возможных трудностях, возникающих при дарении недвижимого имущества.

Как риелтор и нотариус могут помочь чистоте сделки?

В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам выдают так называемые сертификаты — письменное заключение о результатах проверки. Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется "нехорошей ", риелторы отговаривают покупателя от сделки. Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.

Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон. Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того — нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его "недосмотру" сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб. Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.

На каком этапе покупателю стоит приходить к нотариусу и что с собой иметь из документов?

Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки. Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.

Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей. Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей. Если же взять средние по России цены на недвижимость — от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.

Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.

Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку. Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить. Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Натальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадима Башир-Заде, руководителя офиса "В Крылатском" сети офисов недвижимости "Миэль" Ирины Бербеневой.

Источник: http://crimea.ria.ru
Москвичи скупают квартиры в Крыму - Crimea-news.comПо словам экспертов, москвичи начинают активно скупать недвижимость на полуострове.
20.08.2017 Crimea-news.com
Москвичи скупают квартиры в Крыму - Crimea.KzПо словам экспертов, москвичи начинают активно скупать недвижимость на полуострове.
20.08.2017 Crimea.Kz
    Среди недвижимого имущества: квартиры,  гаражи, рекламные конструкции.
17.08.2017 Kerch.Com.Ru
Опасная «вторичка» - Крымский ТелеграфЪМы продолжаем публиковать ответы на наиболее распространённые вопросы, связанные с переходом Крыма в российское правовое поле.
17.08.2017 Крымский ТелеграфЪ
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video Владимир Путин посетил все тематические площадки Всероссийского молодёжного образовательного форума «Таврида»,
20.08.2017 Crimea-news.com
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video Сообщение о том, что горит сухая трава, спасатели получили примерно в 3 часа дня.
20.08.2017 Crimea-news.com
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video С 15 августа по 15 сентября сотрудники МЧС проведут с молодежью беседы по подготовке к экстремальным условиям.
20.08.2017 Crimea-news.com
В Симферопольском районе временно запретили жечь костры - Crimea-news.comСИМФЕРОПОЛЬ, 20 авг — РИА Новости (Крым) . В Симферопольском районе до 22 августа сохраняется высокая пожарная опасность.
20.08.2017 Crimea-news.com
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video Пробег, посвящённый 90-летию всероссийской организации, завершился в городе-герое.
20.08.2017 Crimea-news.com
Роспотребнадзор Керчи и Ленинского района в преддверии начала учебного года организовывает «горячую» линию по вопросам безопасности товаров, предназначенных для детей и подростков.
20.08.2017 Kerch.Fm
Минобороны РФ сможет изымать земли на военные нужды Приплывший на батуте в Крым украинец повредился рассудком Очевидец рассказал о селевом потоке под Судаком Подорвать Керченский мост, если сам не развалится!
19.08.2017 Газета Новый Крым
Автор: Елена Федорова источник: РЕН Очевидцы разместили в сети видео последствий непогоды в Крыму.
19.08.2017 Газета Новый Крым
Сергей Шахов: в течение суток спасатели беспрерывно продолжают оказывать помощь в ликвидации последствий выпадения обильных осадков - Crimea-news.comТак, например, сегодня поступила информация о том, что в г. Алушта вследствие непогоды из-за ураганного ветра повреждена кровля 5ти этажного дома и нависает над пешеходной зоной по ул.
19.08.2017 Crimea-news.com
Фотофакт: в Севастополе замечена собака за рулем фуры и ребенок, управляющий легковушкой

 (ФОТО) - Газета Новый Крым
Фотофакт: в Севастополе замечена собака за рулем фуры и ребенок, управляющий легковушкой (ФОТО)
Автор: Эльвира Бояринцева источник: Объектив Фото были опубликованы очевидцами необычных инцидентов в соцсети "Вконтакте".
Газета Новый Крым
В Крыму полностью ликвидировали последствия стихии - Газета Крымская газета
В Крыму полностью ликвидировали последствия стихии
Подразделения МЧС Крыма совместно с экстренными службами городов и районов республики оперативно ликвидировали последствия стихии, обрушившейся на полуостров прошлой ночью.
Газета Крымская газета
Очевидец о сели под судаком: «Новый асфальт смыло вместе с бордюрами» - АиФ Крым
Очевидец о сели под судаком: «Новый асфальт смыло вместе с бордюрами»
Крымский силач-рекордсмен, житель села Дачное Джамшид Исматиллаев оказался в гуще событий во время схода сели под Судаком.
АиФ Крым
Владимир Путин и Сергей Аксёнов посетили молодёжный форум «Таврида» - Crimea.KzВ рамках рабочего визита в Крым Президент Российской Федерации Владимир Путин вместе с полномочным представителем Президента Российской Федерации в Южном федеральном округе Владимиром Устиновым и Главой Республики Крым С
20.08.2017 Crimea.Kz
Президент России Владимир Путин назвал порядочность и любовь к тому, что ты делаешь, самым главным в управлении своим «оркестром» ,
20.08.2017 Crimea.Kz
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video Об этом сообщили в пресс-службе Кремля.
20.08.2017 Crimea-news.com
Варианты проектов мемориала - Крымский ТелеграфЪ
Наш общий рубеж
На полуострове стартовал патриотический проект, связывающий Орёл, Севастополь, Бахчисарай и восточный Крым.
Крымский ТелеграфЪ
Из Ирландии с любовью... - Крымский ТелеграфЪ
Из Ирландии с любовью...
Русские дети из разных стран признались в любви к Крыму Каково это — родиться в русской семье, но за границей?
Крымский ТелеграфЪ
Огненный фристайл и «колесо смерти»: под Севастополем стартовало международное байк-шоу (ФОТО) - Газета Крымская газета
Огненный фристайл и «колесо смерти»: под Севастополем стартовало международное байк-шоу (ФОТО)
18 августа на горе Гасфорта, что неподалеку от Севастополя, стартовало ежегодное международное байк-шоу.
Газета Крымская газета
ФК "Севастополь" не испытал проблем в матче с "Рубином Ялтой" - Крымский спортЧемпион начинает с уверенной домашней победы Автор: Крымский спорт Фото:
20.08.2017 Крымский спорт
Спасённый крымскими пограничниками украинец на батуте лишился рассудка - АиФ КрымПриплывший на батуте в Крым украинец сошел с ума, сообщает телеканал НТВ.
19.08.2017 АиФ Крым
Чемпионка мира в прыжках в высоту Мария Ласицкене - Крымский ТелеграфЪВолнения под нейтральным флагом В эти дни поклонники не только лёгкой атлетики, а всего российского спорта были ошарашены выступлениями под нейтральным флагом небольшой группы российских атлетов на чемпионате мира в Лондоне,
20.08.2017 Крымский ТелеграфЪ
Россия ­или Китай? - Крымский ТелеграфЪ
Россия ­или Китай?
С каким багажом добрались спортсмены к одному из важнейших соревнований года В эти дни спортивные обозреватели всего мира жарко спорят о победителе,
Крымский ТелеграфЪ
"Arena Yevpatoria Cup". Итоги. (ФОТО) - Газета Новый Крым
"Arena Yevpatoria Cup". Итоги. (ФОТО)
Автор: Юрий Авдеев источник: "Новый Крым" ЦСКА из Ватутинок – победитель второго летнего турнира "Arena Yevpatoria Cup" Статья по теме Крымский футбол вышел из отпуска 533  0 18 августа 2017 г. Евпатория.
Газета Новый Крым
Ключ к успеху - Крымская правда
Ключ к успеху
Впервые стали призёрами чемпионата мира по пляжному волейболу россияне Никита Лямин и Вячеслав Красильников, которых вы видите во время игры на крымском песочке.
Крымская правда
Суд отказал Siemens в аресте турбин в Крыму - Crimea-news.comМОСКВА, 20 авг – РИА Новости (Крым). Арбитражный суд Москвы отказался удовлетворить заявление Siemens об аресте и запрете на монтаж турбин для крымских электростанций.
20.08.2017 Crimea-news.com
Коктебель, 20 августа. Крыминформ. Президент России Владимир Путин прибыл в Коктебель на музыкальный фестиваль Koktebel Jazz Party.
20.08.2017 КрымИнформ
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video Владимир Путин посетил все тематические площадки Всероссийского молодёжного образовательного форума «Таврида»,
20.08.2017 Crimea-news.com
Картина дня (20 августа)
Таврийцы начали с победы и возглавили турнирную таблицу ФК Океан (Керчь) – ФК Крымтеплица (Молодежное) – 1:1.
Газета Новый Крым
Ситуация на паромной переправе, на 20 августа
Очередь онлайн Порт Крым: 1-2 часа Порт Кавказ: 1-2 часа О текущей обстановке на Керченской паромной переправе Керченская паромная переправа работает в штатном режиме.
Газета Новый Крым
Гороскоп на сегодня (20 августа)
Овен Не тратьте сегодня свое и чужое время на всевозможные словесные изыски.
Газета Новый Крым
Президент России увезёт с «Тавриды» самодельного тигрёнка, созданого детьми крымского реабилитационного центра - Crimea.KzДети из крымского реабилитационного центра подарили президенту России Владимиру Путину самодельного игрушечного тигрёнка.
20.08.2017 Crimea.Kz
Суд отказал Siemens в аресте турбин в Крыму - Crimea-news.comМОСКВА, 20 авг – РИА Новости (Крым). Арбитражный суд Москвы отказался удовлетворить заявление Siemens об аресте и запрете на монтаж турбин для крымских электростанций.
20.08.2017 Crimea-news.com
Минобороны РФ сможет изымать земли на военные нужды Приплывший на батуте в Крым украинец повредился рассудком Очевидец рассказал о селевом потоке под Судаком Подорвать Керченский мост, если сам не развалится!
19.08.2017 Газета Новый Крым
Спасённый крымскими пограничниками украинец на батуте лишился рассудка - АиФ КрымПриплывший на батуте в Крым украинец сошел с ума, сообщает телеканал НТВ.
19.08.2017 АиФ Крым
To view this video please enable JavaScript, and consider upgrading to a web browser that supports HTML5 video Об этом сообщили в пресс-службе Кремля.
20.08.2017 Crimea-news.com